Hay temor por la renovación de contratos en un mercado con cada vez mayores ofertas en dólares y un Estado que no controla.
En julio se cumplirán tres años
desde que el Congreso Nacional sancionó la ley que regula los alquileres en el
país y la problemática del mercado inmobiliario es cada vez más aguda: las
ofertas de viviendas para alquilar en dólares superan a las que se ofrecen en
pesos y, las que están en moneda nacional, aumentan más de 30 puntos
porcentuales por encima de la inflación general. Dueños y dirigentes políticos
de oficialismo y oposición apuntan contra la ley, mientras que los inquilinos
la defienden y piden mayor control para su cumplimiento. Temor por lo que puede
pasar con los nuevos contratos.
El primero de julio se vencerán
los primeros contratos de alquiler hechos bajo la ley vigente, que aumentó de
dos a tres años la duración del acuerdo y ordenó la actualización en un periodo
anual (antes era mayormente semestral) en base al Índice para Contratos de Locación
(ICL) que tiene en cuenta en partes iguales las variaciones mensuales del
Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio
de Los Trabajadores Estables (RIPTE).
Si bien la situación del mercado
inmobiliario da cuenta de que la ley no cumplió la función de ordenarlo, sería
injusto atribuírselo cien por ciento al texto de la norma. Sobre todo, porque
su cumplimiento es bajo y los incumplidores no reciben sanción alguna por
hacerlo. Asimismo la coyuntura económica y las constantes amenazas de derogar o
modificar la ley, tanto por parte de oficialismo como de la oposición, tampoco
aportan a institucionalizarla.
Inquilinos agrupados apunta
directamente a los dueños de remarcar especulativamente por encima de la
inflación y al Estado como uno de los principales responsables del
incumplimiento de la ley: no solo por inacción, sino también por quitarle
institucionalidad al declarar en on y en off la intención de derogarla o
modificarla (la última fue en abril de este año, tras un trascendido de una
supuesta conversación entre Sergio Massa y Alberto Fernández que hablaban de
"volar" la ley). Si bien esas intenciones quedaron en amenazas
durante estos tres años, cada declaración y filtración le quita potencia a una
ley que ya se encuentra vapuleada por los dueños e inmobiliarias.
Sin ir más lejos, se dieron a
conocer hace pocas semanas varios casos en los que los dueños (incluso a través
de inmobiliarias) que tienen sus viviendas alquiladas bajo la ley vigente
apelan a "la buena voluntad" de los inquilinos para aumentar el
precio de los contratos por fuera de la fecha y el monto estipulado por la ley,
utilizando como excusa que los alquileres quedan desactualizados con respecto a
lo que se ve en el mercado.
Si bien el nivel de incumplimiento
de la ley es muy alto, en el mercado temen por lo que pueda pasar con los
primeros contratos que vencen bajo la nueva ley. No solo por el porcentaje de
aumento que se les puede imponer a los inquilinos en pos de
"recuperar" esos 123 puntos porcentuales que se perdieron de aumentar
los dueños que cumplieron la ley, sino también por el destino que le darán a
las unidades. De acuerdo al Centro de Estudios Scalabrini Ortiz que releva
mensualmente el precio de los alquileres en CABA, junio fue el primer mes en
que la oferta de unidades en dólares (54,6 por ciento) superó a las ofrecidas
en pesos.
En números
"Los resultados son obvios,
si se cumpliese la ley de alquileres los precios estarían muy por debajo de lo
que sucede". Con un ejercicio práctico, Inquilinos Agrupados demuestra los
resultados que debería haber arrojado la ley a tres años de su sanción. Toma
como base un departamento de dos ambientes que costaba en julio de 2020 17.697
pesos. La actualización por ley fue del 41 por ciento el primer año y de 58 por
ciento el tercer año cerrando el alquiler en 39.464 pesos. Durante el primer
contrato por ley, el aumento total por ICL fue del 123 por ciento desde julio
de 2020 a junio de 2023.
Sin embargo, al calcular el
guarismo tomando en cuenta la evolución de mercado o sea, el precio que fija el
mercado por fuera del índice por ley de alquileres y usando como fuente
estadísticas del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, el mercado aumentó un
279 por ciento los precios para el mismo periodo, lo que lo ubica en un
alquiler de 67.015 pesos ( a julio de 2021, el aumento interanual fue de 106
por ciento el primer año y de 83 por ciento el segundo). La inflación acumulada
del periodo, en tanto, fue de 171 por ciento.
Es decir que los precios por ley
se ubicaron 123 puntos porcentuales por debajo de los del mercado y 48 puntos
por debajo de la inflación. "Si hubiese intervención del Estado en la
regulación de precios de alquileres debe y puede bajar los precios",
explican desde la Federación que representa a 10 millones de inquilinas e
inquilinos de todo el país.
(Pagina 12)